La complexité de la collaboration
Tour Massey (détail)
Située au 197, rue Yonge, à Toronto, le complexe Massey Tower (la tour Massey) est une copropriété qui réussit là où tant d’autres échouent. Sa conception s’inspire de son contexte et s’enracine profondément dans le patrimoine de son milieu. Ainsi, l’intégration du gratte-ciel moderne et des bâtiments patrimoniaux s’harmonise parfaitement et valorise un secteur historique complexe aux multiples facettes. Dans une ville comme Toronto, il en faut beaucoup pour qu’une copropriété parvienne à une telle réussite.
Délimité par les rues Yonge, Queen, Victoria et Shuter, le site du projet résidentiel comprend deux lieux historiques nationaux et plusieurs bâtiments patrimoniaux protégés. Datant de la fin du XIXᵉ et du début du XXᵉ siècle, ces bâtiments revêtent une grande importance sur le plan du patrimoine architectural, tout en abritant des fonctions uniques au cœur de la ville. Le Massey Hall et les théâtres Elgin et Winter Garden ont une importance inégalée en raison de leur désignation de lieux historiques nationaux. Le projet résidentiel situé au 197, rue Yonge puise son inspiration tant dans le site lui-même que dans le patrimoine unique de cet îlot urbain. Le nom Massey Tower rend hommage à l’importante salle de spectacles située à côté. Le site du projet a été enserré entre deux anciens édifices bancaires protégés aux échelles provinciale et locale, soit celui situé au 205, rue Yonge (conçu par E.J. Lennox, l’architecte de l’Ancien hôtel de ville et de Casa Loma, et protégé par une servitude de conservation de la Fiducie du patrimoine ontarien) et celui du 197, rue Yonge, désigné à l’échelle municipale. En fait, cet îlot ne compte pas moins de cinq édifices désignés à l’échelle municipale, deux édifices inscrits et les deux lieux historiques nationaux mentionnés précédemment.
Si construire une structure haute et moderne sur un site urbain aussi exigu pose déjà un défi de taille, y parvenir d’une manière qui s’intègre harmonieusement au patrimoine du secteur peut s’avérer quasi impossible. L’insertion d’une haute tour résidentielle en plein cœur urbain s’effectue souvent avec un manque de finesse. Le site est dégagé et le nouveau bâtiment s’élève. Avec un peu de chance, la façade d’un bâtiment patrimonial sera tout au plus conservée et greffée sur la tour. Adopter une approche chirurgicale est en revanche bien moins fréquent. Et y parvenir avec succès relève de l’exception. La tour Massey a su tirer parti des contraintes de son emplacement pour guider sa conception, et a réussi à apporter une contribution positive à la silhouette urbaine en perpétuelle évolution.
En 2012, lorsque la société MOD Developments a fait l’acquisition de l’ancien édifice de la Banque Impériale du Commerce sur la rue Yonge, un bâtiment datant de 1905 alors inoccupé et très détérioré, il était difficile d’imaginer construire quoi que ce soit sur ce site, et encore moins une tour résidentielle de 60 étages. À moins d’y faire intervenir une boule de démolition, le site ne semblait pas du tout disposé à accueillir une telle densification. L’endroit était plutôt étroit, comprenait un minuscule parc boudé du public et plusieurs bâtiments patrimoniaux protégés, en plus d’être assujetti à diverses servitudes dans la ruelle arrière commune. Ce sont précisément les contraintes du site qui ont nourri et façonné le projet de développement, permettant d’allier une architecture primée à la conservation du patrimoine bâti du lieu. Elles ont également incité l’ensemble des riverains à s’asseoir autour de la table.
C’est là que la Fiducie du patrimoine ontarien (la Fiducie) entre en jeu. Responsable de la conservation et de l’exploitation des théâtres Elgin et Winter Garden — le dernier complexe de théâtres superposés encore en activité au monde — la Fiducie tenait à s’assurer que tout aménagement à l’arrière du site préserverait cet édifice irremplaçable et garantirait la poursuite ininterrompue de ses activités théâtrales. Il en allait de même pour le Massey Hall voisin, qui était alors en pleine planification de son propre projet d’agrandissement et de restauration tant attendu. Dans ce contexte si particulier, MOD Developments a prouvé qu’elle était l’entreprise de développement immobilier toute désignée pour relever les défis du site. Dès le départ, il était clair que le respect du patrimoine bâti de l’îlot urbain n’était pas une simple considération secondaire, mais bien ce qui motivait le projet. Pour mener à bien une telle entreprise, il fallait absolument instaurer des relations respectueuses et productives avec les nombreux propriétaires voisins.
Tour Massey au-dessus des théâtres Elgin et Winter Garden
À cette fin, toutes les parties se sont montrées disposées à écouter les préoccupations, à discuter des moyens de les atténuer et à parvenir à une entente pratique et juridique sur la gestion du changement. C’est quelque chose qui fait souvent défaut dans les discussions sur le patrimoine. Contrairement à l’opinion populaire, le patrimoine n’empêche ni ne décourage le changement. Il informe et guide simplement le processus, souvent de manière à améliorer le résultat sur tous les fronts. Dans le cas de la tour Massey, il aura été possible d’insérer une mince tour résidentielle au milieu de bâtiments patrimoniaux, d’en restaurer un au passage et de faire régner une véritable harmonie entre tous les voisins.
Cela dit, il importait que les consensus établis au fil des nombreuses rencontres soient appuyés par des accords juridiques contraignants. Pour la Fiducie, cela impliquait de veiller à la protection de son bâtiment patrimonial vulnérable durant toute la durée du chantier et par la suite. Pas moins de sept accords juridiques ont dû être conclus pour protéger les intérêts de la Fiducie et assurer le bon déroulement du projet en toute confiance. Les autorisations municipales ont elles aussi joué un rôle considérable, mais ce sont bien ces ententes écrites productives et rédigées en concertation qui ont permis de protéger les intérêts de la Fiducie, tout en offrant à MOD (et au Massey Hall) des garanties claires sur la marche à suivre.
En outre, ce projet a offert à la Fiducie l’occasion de tirer parti du développement immobilier pour améliorer et protéger ses exigences opérationnelles. Un enchevêtrement de servitudes existantes sur l’accès et l’utilisation des lieux par de nombreuses parties a été rationalisé, des espaces réservés à la collecte des déchets du théâtre ont été aménagés à l’intérieur de la copropriété, et la protection du bâtiment a été assurée par des états des lieux préalables et postérieurs à la construction, un suivi continu et des rencontres d’étape régulières avec les promoteurs.
À l’intérieur même de la copropriété, la découverte d’un magnifique sol en mosaïque d’origine au 197, rue Yonge a fourni une occasion inattendue d’intégrer encore davantage d’éléments patrimoniaux dans le hall d’entrée, au-delà des caractéristiques originales dont la conservation était déjà prévue.
Grâce à une conception soignée, une planification prudente et, surtout, l’établissement d’une relation de travail productive et professionnelle, la Fiducie et les promoteurs ont su transformer une proposition complexe en un projet bénéfique pour tous, prouvant ainsi que le développement immobilier, la sauvegarde du patrimoine et le maintien de bonnes relations de voisinage ne sont pas des objectifs inconciliables.
